Notariusz Anna Poswa  Notariusz Beata Janowska

Notariusz Wrocław

    

 

Umowa przedwstępna – dlaczego warto ją zawrzeć u notariusza oraz dlaczego warto złożyć wniosek o wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej.

 

Przy zakupie nieruchomości - domu lub mieszkania zastanawiamy się czy wystarczające będzie zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej, czy może wybrać się do notariusza i u niego zawrzeć umowę przedwstępną. Jeżeli decydujemy się na umowę notarialną powstaje kolejne pytanie czy złożyć wniosek do księgi wieczystej  z wpisem roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej czy nie. 

Umowę przedwstępna można zawrzeć w zarówno w formie pisemnej jak i formie aktu notarialnego. Różnica pomiędzy tymi formami nie sprowadza się tylko do ceny, ponieważ umowa przedwstępna u notariusza związana jest z koniecznością poniesienia taksy notarialnej. Te dwa sposoby zawarcia umowy przedwstępnej różnią się przede wszystkim skutkami prawnymi jakie wywierają w obrocie prawnym, czyli tym jak ochronią nasze interesy.

Gwarancję jaką mamy podpisując każdą umowę przedwstępną jest to, że jeżeli sprzedający lub kupujący uchyla się od zawarcia tej umowy, druga strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na dojście do skutku umowy przyrzeczonej. Jest to tak zwany słabszy skutek jaki wywiera każda umowa zarówno zawarta w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego i wynika bezpośrednio z treści art. 390 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że: Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Jeżeli jednak umowa  zawarta została w formie aktu notarialnego wówczas strona uprawniona (czyli kupujący lub sprzedający, któremu zależy, żeby umowa doszła do skutku) może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jest to tak zwany silniejszy skutek jaki wywiera tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego (wynika to z art. 390 § 2 kc : Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.)

W akcie notarialnym można dodatkowo złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na postawie art. 16 ust. 2 pkt 2 zd. pierwsze u.k.w.h. przy czym taki wniosek jest dodatkowo płatny i kosztuje 150 zł za wpisanie tego roszczenia oraz 75 zł za jego wykreślenie (na podstawie art. 43 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). 

Podkreślić jednak należy, że wniosek o wpis wyżej opisanego roszczenia można złożyć zarówno przy podpisywaniu umowy notarialnej i jest on składany w akcie przez notariusza lub strony mogą złożyć taki wniosek same w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych po zawarciu umowy przedwstępnej. 

Jednak nie można złożyć wniosku w księdze wieczystej jeżeli umowa jest zawarta w formie pisemnej, ponieważ przepisy wymajają do tego zachowania formy aktu notarialnego. 

Wpis tego roszczenia daje jednak dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego ponieważ, pamiętać należy, że właściciel nieruchomości pomimo zawarcia umowy przedwstępnej może skutecznie sprzedać ją innej osobie. Jeżeli tak się stanie i dotychczasowy właściciel sprzeda nieruchomość, którą chcieliśmy nabyć to pomimo, iż umowa była zawarta w formie aktu notarialnego nic nie możemy zrobić, oprócz oczywiście dochodzenia odszkodowania. A przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia, na podstawie art. 17 u.k.w.h., uzyskuje ono rozszerzoną skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, przekształcając się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05.)

W razie niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży roszczenie z ksiegi wieczystej można wykreślić  po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie (art. 19 ustawy o księgiach wieczystych i hipotece).

Dzięki więc zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej osiągamy pełne zabezpieczenie naszych praw i możemy domagać się wykonania naszej starej umowy przedwstępnej na warunkach w niej określonych od nowego właściciela, czyli mamy gwarancję, że nabędziemy upragnioną przez nas nieruchomość. Wynika więc z tego, że warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza.

 

Podsumowując: skutki prawne jakie wywołują umowy przedwstępne zawarte w formie:

 

- pisemnej - tylko skutek odszkodowawczy;

- formie aktu notarialnego (bez ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej) - skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia   zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, ale tylko od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną  u notariusza;

- w formie aktu notarialnego z roszczeniem w księdze wieczystej - skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną  u notariusza lub od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępne.

Umowa przedwstępna

KANCELARIE NOTARIALNE

WROCŁAW, KAZIMIERZA WIELKIEGO 1
BIUROWIEC TIMES
Kancelaria Notarialna Wrocław
Notariusz Wrocław
Notariusz Wrocław